Wie der Vorvertrag Ihren Immobilienkauf in Italien absichert

Bei dem Kauf und Verkauf von Immobilien in Italien stößt man auf eine Praxis, die es in Deutschland nicht gibt – den sogenannten Vorvertrag. Obwohl dieser Vertrag keine dinglichen Wirkungen erzeugt und das Eigentum an der Immobilie nicht auf den Käufer überträgt, bringt er dennoch erheblichen Nutzen mit sich.

Ein Vorvertrag bestimmt in erster Linie die schuldrechtlichen Wirkungen und verpflichtet sowohl den potenziellen Käufer als auch den Verkäufer, den endgültigen Kaufvertrag zu unterzeichnen. Dies kann besonders in folgenden Szenarien von Vorteil sein:

•  Bei langen Vorlaufzeiten: Wenn zwischen der Annahme des Angebots und dem endgültigen Verkauf eine erhebliche Zeitspanne liegt, beispielsweise für Renovierungsarbeiten.
•  Bei hohen Anzahlungen: Wenn der Käufer bereits zu Beginn der Verhandlungen eine hohe Anzahlung leistet.
•  Beim Kauf von insolvenzgefährdeten Personen: Wenn der Käufer von Personen erwirbt, die ein Insolvenzrisiko vorweisen oder sich in einer finanziell prekären Lage befinden.

Wichtig ist, dass der Vorvertrag alle wesentlichen Elemente des endgültigen Kaufvertrages enthält - von Gegenstand über Preis bis hin zum Datum des Abschlusses des endgültigen Vertrages.

Empfehlenswert ist es, den Vorvertrag in derselben Form wie den endgültigen Vertrag zu schließen, idealerweise vor einem Notar. Dieser erstellt eine öffentliche Urkunde oder eine beglaubigte Privaturkunde. Nach der Unterzeichnung wird der Vertrag sowohl von dem Finanzamt als auch in den öffentlichen Registern (Conservatoria) registriert.

Der größte Vorteil des Vorvertrages ist die Möglichkeit, eine Umschreibung zu erhalten, die als Kaufreservierung dient. Außerdem sichert ein solcher Vertrag den Käufer vor ungewollten Aktionen Dritter ab und verhindert, dass der Verkäufer die Immobilie an andere Parteien verkauft oder dass Gläubiger des Verkäufers Vollstreckungsmaßnahmen, wie zum Beispiel eine Immobilienpfändung, durchführen.

Darüber hinaus bietet ein Vorvertrag eine zusätzliche Sicherheit: Sollte eine der Parteien ungerechtfertigt den Abschluss des endgültigen Vertrages ablehnen, ermöglicht der Vorvertrag der anderen Partei, die Vertragserfüllung anzubieten und ein Urteil zu erwirken, das dieselben rechtlichen Wirkungen wie der nicht abgeschlossene Kaufvertrag hat.