Contratto preliminare di compravendita immobiliare: vantaggi e utilità in Italia

Nell'ambito delle compravendite immobiliari in Italia, è diffusa una pratica che differisce dalla Germania: la stipula di un contratto preliminare. Questo tipo di contratto non ha effetti reali, ovvero non trasferisce la proprietà del bene immobile all'acquirente, ma ha solo effetti obbligatori,impegnando sia il promittente acquirente che il promittente venditore a concludere il contrattodefinitivo di compravendita.

Ci sono diversi motivi per cui si ricorre al contratto preliminare, i più usuali:

1. Tempistiche prolungate: quando vi è un intervallo di tempo considerevole tra l'accettazionedella proposta e la vendita effettiva (ad esempio, per eseguire lavori di ristrutturazione)
2. Acconto cospicuo: quando l'acquirente versa un acconto significativo già all'inizio delletrattative.
3. Acquisto da soggetti fallibili: quando l'acquirente acquista da soggetti che potrebbero fallireo avere problemi finanziari.

Il contratto preliminare deve contenere tutti gli elementi essenziali del contratto definitivo dicompravendita, come l'oggetto, il prezzo e la data di conclusione del contratto definitivo.È preferibile che il contratto preliminare abbia la stessa forma del contratto definitivo, quindi èconsigliabile stipularlo davanti a un Notaio che redigerà un atto pubblico o una scrittura privata autenticata. Successivamente, il contratto sarà registrato sia presso l'Agenzia delle Entrate chepresso i Pubblici Registri (Conservatoria).

Il principale vantaggio del contratto preliminare è la possibilità di ottenere una trascrizione che funge da prenotazione dell'acquisto. In pratica, stipulare un contratto preliminare rende l'acquisto opponibile a tutti i terzi, impedendo al promittente venditore di vendere l'immobile ad altre personeo ad eventuali creditori di quest’ultimo di sottoporlo a una procedura esecutiva (come il pignoramento immobiliare).

Un ulteriore vantaggio della stipula di un contratto preliminare è la possibilità, nel caso in cui unadelle parti rifiuti ingiustificatamente di concludere il contratto definitivo, per l'altra parte di offrirel'adempimento e ottenere una sentenza che produca gli stessi effetti legali del contratto dicompravendita non concluso.